双集中供地模式迎变******
试点两年,双集中的供地方式迎来优化。2月2日,一份落款为自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》),要求各市、县自然资源部门根据年度供地计划,分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,同时,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。
业内分析指出,转变不代表要取消集中供地,更为灵活的供地方式和节奏,将更符合“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑。
根据形势“调整和优化”
《通知》的核心要点是“推进供应信息公开”。《通知》明确,建立拟出让地块清单公布制度,每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期限制。同时,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,建立拟出让地块清单公布制度实际上是对过去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推进中,过于密集的供地,导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难,最终导致对于地块的情况掌握不到位,也影响了投资拿地的策略。政策明确了3个月的缓冲期,实际上是希望地块信息为房企和市场所消化,本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。
在严跃进看来,政策内容不代表要取消集中供地,而是要对集中供地进一步优化,充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。虽然今年1月份各地投资拿地依然比较疲软,但随着“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑线更加清晰,后续各类企业依然会有积极拿地的动作。
“并非‘取消’,而是根据形势‘调整和优化’。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,集中供地是长效机制,不能因市场低迷就退出。集中供地的本源,一方面是疏通供需双方的信息,引导各方预期,避免抢地导致地价推动房价,导致资金大规模涌入楼市;另一方面是通过对土地合理定价,纠偏地方无序的土地财政行为,并通过强化信心披露和供地规则,倒逼熟地出让,降低开发商拿地无序的成本。
部分城市此前已放宽
2021年2月,自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。但事实上,此前已有部分城市打破了集中供地次数的限制,改为一年四次或多次的集中供地,更有城市暂停了集中供地模式。
据了解,北京、杭州、南京、苏州、无锡等城市于2022年纷纷推出五批次集中供地,武汉在2022年更是上架了六批次集中供地。
2022年10月,江西住建厅发文,将持续完善房地产政策,积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。此外,22个试点城市中的长沙也于去年官宣土地推介方式将进行调整,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。2023年开年,天津首次单独挂出1宗涉宅用地。
中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍,回顾2022年22城集中供地来看,计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势,业内人士预计并不乐观。其中,市场热度仍将持续分化,安全应成为今年房企选择城市的重要标准。在土地规则上,各地采取多次分散供地,优化供地条件,降低参拍门槛。
李宇嘉指出,集中供地模式是在疫情后开始推的,主要是应对当时高地价及新一轮楼市上涨。同时,从那时开始,也开启了一揽子长效机制建设。当对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地,全面打掉“前融”时,通过集中供地(一天内完成十几宗地块出让)控制源头上抢地、诞生高地价的必要性,已下降了很多。但后续商品房市场下行,回款走低,开发商资金链紧张,此时继续沿用集中供地,在很多城市甚至导致大面积流拍,恶化市场预期的同时,此前出让的高价地也无法开发了,甚至计提坏账准备。
此次《通知》也明确,各地要将住宅用地近三年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积,作为测算下一年度供地计划总量的参考。要“因城施策”安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住房用地供应规模,其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
北京商报记者 王寅浩
抢夺夜间市场,咖啡馆琢磨起“日咖夜酒”******
“我也在考虑将自己的咖啡馆转成‘日咖夜酒’,增加点收入,也能延长营业时间。”在北京经营咖啡馆的小仲最近看到一些咖啡馆上架了酒精类的产品,有了拓展咖啡馆业务的想法。
咖啡在中国市场越来越普及,越来越多的咖啡品牌走进消费者视野。随着“日咖夜酒”的模式在众多咖啡馆兴起,咖啡与酒这两个原本边界明确的品类,如今出现在同一家店铺中。
业内人士认为,从咖啡品牌来讲,增加了经营品类可以吸引到更多的消费群体,除去音乐与灯光,咖啡馆本身与酒吧的环境类似,这让咖啡馆转向“日咖夜酒”模式更为轻松。但另一方面,咖啡馆做酒精类产品,要考虑供应链问题,选址还有一定要求,员工培训也是一方面支出。
众多品牌布局
邮局咖啡全国首家“日咖夜酒”概念店2022年11月在福建福州青年会开业。该店在“日咖夜酒”的全新模式下,白天与黑夜衔接,咖啡厅与酒吧切换。
所谓“日咖夜酒”,就是同一家店白天卖咖啡,晚上卖酒。这一概念逐渐被年轻消费者引申为“早C晚A”,即“早coffee(咖啡)晚alcohol(酒)”。虽然咖啡馆与酒吧表面上看起来是毫无联系的两个业态,但两者的消费群体却有一定的重合,这些消费者喜欢白天喝咖啡提神,下班后喝点酒,希望能睡得香。
邮局咖啡并非首家布局“日咖夜酒”的咖啡品牌。2022年10月,加拿大咖啡品牌Tims天好咖啡在中国市场开出了两家“日咖夜酒”专门店,采用“日咖夜酒”模式,每天下午5时之后供应啤酒、小食等产品,有果酒、小麦等31款啤酒可供选择。
新茶饮品牌茶颜悦色推出的鸳央咖啡也宣布在所有门店上线“鸳央夜酒系列”,只可进行堂食点单。新京报记者登录鸳央咖啡小程序看到,点单页面显著标注着“未成年人禁止饮酒”,在酒精产品类别,有夜间特别推荐、酒坊、夜酒几个栏目,各类产品均为配制酒,售价在17.8元-19.8元。
星巴克早已在其臻选门店尝试出售酒精类产品。2020年8月,作为星巴克在中国内地的首家旗舰店,北京三里屯太古里旗舰店升级成为臻选店。在该门店二层增加了特调酒坊,可为消费者提供超过30款创意特调鸡尾酒、葡萄酒和精酿啤酒。
对咖啡品牌来讲,增加酒精类产品,希望提升门店坪效,延长营业时间。上海啡越投资管理有限公司董事长王振东认为,“日咖夜酒”并不是新概念,这种模式在日韩以及欧洲一些国家都有尝试,那里的咖啡店和酒吧本身没有分得那么清楚。“咖啡比较重要的是提神的效果,如果喝多了或者喝得比较晚,容易造成失眠。因此,一般咖啡的消费都是在下午四点之前,之后的购买量就很少了。因此,对咖啡店来讲,六点以后也想有生意可以做,选择酒就顺理成章。”
新业态的探索
在中国市场,随着年轻消费群体的崛起,咖啡与鸡尾酒的消费逐渐盛行,咖啡赛道已经涌入了众多玩家。如何脱颖而出,是当下各个品牌的思考题。
作为最近两年快速兴起的生活方式,“日咖夜酒”模式受到年轻消费群体的喜爱。根据《2020-2021轻人群酒水消费研究报告》和《咖啡行业细分人群洞察》显示,90后、95后以及Z世代人群同为国内酒水和咖啡的主流消费叠加群体,已成为“日咖夜酒”消费的主力军。报告指出,在消费偏好上,年轻群体更偏向低度数果酒和啤酒,健康微醺是当下重要的关键词之一。
对于为何涉足“日咖夜酒”,不同品牌有着各自的考虑。Tims咖啡表示,希望通过探索更多消费场景和业态,为消费者带来更加多元的沉浸式体验。
有的品牌则会考虑到消费群体的拓展。鸳央咖啡相关负责人告诉新京报记者,相较于之前的日咖模式,到了晚上,顾客考虑到咖啡因的影响,销量会降低,夜酒系列上线丰富了产品结构,吸引到部分消费者晚间来尝试鸳央咖啡的中式鸡尾酒。
小仲的咖啡馆位于北京鼓楼附近,这里时常有游客光顾,咖啡馆也积累了不少忠实粉丝。受疫情影响,咖啡馆收入相较于往年低了,这让小仲思考转变。“我认识一些同行,他们顺利地转成了‘日咖夜酒’,延长了营业时间,也让门店更具特色,吸引更多消费者前来打卡。”
王振东认为,现在年轻人,对于酒吧的消费与从前不同。“以前年轻人喜欢去类似俱乐部的酒吧,可以跳舞与社交的地方。但是这些年越来越多的消费者喜欢到静吧消费,不一定要喝威士忌等烈酒,喝喝精酿,简单的鸡尾酒,与朋友聊聊天就很开心。所以咖啡店面积不太大,相对安静,比较适合做夜酒产品。”
咖啡赛道已经升级成比拼创新的赛道,去年以来,生椰拿铁、果萃拿铁等产品一度引爆咖啡行业,如今咖啡企业做酒产品,也考虑到了特色问题。
鸳央咖啡相关负责人说,鸳央咖啡和其他的酒消费场景不太一样,比如鸳央咖啡的夜酒系列是主打中式鸡尾酒,将中国传统的黄酒、米酒、白酒和西方的伏特加、龙舌兰、金酒进行搭配;也有别于鸡尾酒得在酒吧喝的形式,“我们想做的是一杯深度饮料化的鸡尾酒,所以鸳央咖啡的鸡尾酒可以像买奶茶、咖啡一样即买即走、边走边喝。”
Tims咖啡相关负责人称,其“日咖夜酒”店不仅将咖啡门店广受好评的明星产品组合端上餐桌,而且将年轻消费群体喜爱的低度数果酒和啤酒列入菜单。消费者既可品尝Tims咖啡“咖啡+暖食”经典产品,还可小酌微醺,体验咖啡的浓香与啤酒的麦芽香气相互交融的快乐。
面临的难题
从单一咖啡到“咖啡+酒”,业绩随之增长。在鸳央咖啡看来,增加酒精产品以及营业市场,对业绩是有增量的,“夜酒系列丰富了产品品类,酒和咖啡也吸引了不同的消费者前来消费。”Tims咖啡相关负责人也称,布局“日咖夜酒”市场,不仅为年轻用户搭建起时尚、前卫生活的消费新场景,也将提升门店坪效,打造第二增长曲线。
有了盈利,这一模式能否一直走得通呢?
虽然从消费场景、消费群体上咖啡馆与酒吧有一定程度的重合,但咖啡师与调酒师却是不同的职业,咖啡馆的供应链也与酒吧不同。如何保障两个业态的同步运行,是摆在咖啡馆老板面前的难题。
王振东认为,咖啡馆与酒吧的运营要求是完全不一样的,做咖啡店的人和做酒吧的人,气质不同,对于技术的要求也不同,调酒与制作咖啡都需要对员工进行培训。比如,一个咖啡师从生手到可简单上手做,平均十天就可以了,但十天培养一个调酒师还是有难度。另一方面是产品线的差异,咖啡馆白天除了咖啡还可销售甜点,但是夜晚卖酒,甜点就不是首选,需要增加小吃。
小仲认为,咖啡馆卖酒,最难的点在于做到咖啡和酒的融合。“这两类产品除了产品本身,整体的环境风格也需要做出相应的改变。”
王振东也持相同的观点,“环境其实对于酒吧很重要,需要进行相应的灯光、桌椅的布局,顾客对于音乐也有要求。整体来看,就是运营场景的变化,这就需要做一个整体的门店规划和设计布局。”
在专业人员的培训方面,鸳央咖啡介绍,“作为初创品牌,怎样做出自己的特色是我们一直在思考的问题,我们在不断学习其他同行前辈的优秀之处。夜酒系列由现有门店伙伴制作,没有单独招聘调酒师。”
咖啡馆的选址同样也限制着其转向“日咖夜酒”的模式。大众点评发布2022咖啡潮流趋势报告显示,2022年平台咖啡搜索量较去年同比增长452%。上海、广州、成都位列独立咖啡馆开店数量前三位城市,且咖啡馆选址逐渐显现出从商场到社区里的趋势,喝一杯家门口的咖啡已逐步成为现实。
商场咖啡的布局必不可少,但对咖啡馆来讲,商场的门店很难转化成“日咖夜酒”。王振东认为,很多开在商务楼、写字楼咖啡馆未必晚上适合做酒吧,因为写字楼晚上通常关门较早,进出也不方便,商场同样存在这样的问题。另外,门店楼上有居民在居住的,也可能会接到投诉,所以并不是所有的咖啡馆都适合做“日咖夜酒”。
虽然目前“日咖夜酒”还在发展中,但涉足的品牌却相对乐观。Tims方面称,“日咖夜酒”模式尚在试验阶段,目前反响良好,未来可能会有更多的探索。鸳央咖啡称,现阶段更多是将“日咖夜酒”的模式在现有门店跑顺畅,打磨好自己的服务和品质,咖啡一杯一杯卖、服务一单一单做,这是持续努力的方向。